I passi per aprire un’attività di casa vacanza non imprenditoriale

Questo articolo risulterà molto utile a coloro che intendono iniziare un’attività di casa vacanza. In soli 8 passi oggi ti spiegherò come si procede prima di proclamare ufficialmente te un host e il tuo immobile casa vacanza !

1.  CONSAPEVOLEZZA

Questo punto è fondamentale anche se sembra banale. Ciò perché, purtroppo, molti pensano che sia quasi un gioco, un hobby a cui dedicare un po’ del nostro tempo libero. Niente di più sbagliato! Questa è un’attività molto impegnativa perché si tratta di essere ferrati con la burocrazia, di saper gestire ospiti provenienti da tutto il mondo e gli imprevisti che possono succedere e che prevedono una grande abilità di problem solving. Inoltre, è un’attività che se gestita in maniera professionale e in regola, non ci fa diventare ricchi sfondati! Chi vi dice il contrario sta mentendo spudoratamente.

Ecco perché, per consapevolezza, non intendo solo prendersi la responsabilità di gestire tutto ma anche il fatto di entrare nell’ottica che questa attività decidiamo di farla perché ci piace, e non solo per un mero scopo economico. Se quest’ultima è la tua intenzione, ti consiglio di abbandonare subito l’idea e di rivolgere la tua attenzione verso altro. Non è il tuo pane! Scusa se sono diretta e cruda ma…è la verità. In giro ci sono fin troppi improvvisati e i risultati sono catastrofici. La cosa ancora più triste è che ne pagano le conseguenze gli ospiti, ignari di tutto quello che c’è dietro.

2. FORMAZIONE

Allacciandoci al punto precedente, la consapevolezza prevede che si sia coscienti che senza una base di formazione non è possibile intraprendere questa attività. Almeno non se si vuole essere professionali e gestire in maniera corretta l’attività di casa vacanza. Lo ribadisco, non è un gioco, né un hobby.

Ci sono testi, gruppi facebook, video, webinair. Va benissimo tutto ma per formarsi realmente occorre una consulenza da professionisti che fanno questo mestiere da anni e che ti aiutano non solo a imparare a gestire la burocrazia ma soprattutto a gestire l’ospite, la cosa più importante. E ti danno le basi per saperti promuovere su tutti i canali possibili (social, sito web, etc). Questo vuol dire spendere in termini di denaro e di tempo ed energie. E’ indispensabile. E se pensi il contrario, ti ribadisco di non iniziare questa avventura nel mondo extralberghiero.

3. ANALISI APPARTAMENTO

Un appartamento, prima di essere immesso nel mercato degli affitti brevi, deve rispondere a dei requisiti indispensabili per avere successo. Quali sono i pregi e difetti del tuo immobile? Quali miglioramenti possono essere apportati? Il tuo immobile è davvero all’altezza? Riflettici bene e solo dopo aver dato una risposta a tutte queste domande, allora potrai andare avanti.

4. ANALISI DELLA ZONA

Che attrattiva pensi possa avere l’area dove si trova il tuo immobile? Sei vicino al mare, vicino ai servizi? Sei posizionato nei pressi di un polo fieristico? Insomma in poche parole devi domandarti Perché un ospite dovrebbe voler decidere di alloggiare da te.

Un altro aspetto da considerare è se ci sono competitors, che tipologia e che attrattive hanno le loro strutture. Ovviamente questo è da verificare ma solo nell’ambito di una accorta e minuziosa analisi. Non deve in alcun modo condizionarti. Noi lavoriamo benissimo su Milano e Rho nonostante centinaia di competitors presenti.

5. QUESTIONE CONDOMINIO

Un altro punto spesso tralasciato (un errore che, alle prime armi, abbiamo fatto anche noi!) è di considerare se l’attività possa essere o meno svolta nel condominio dove l’immobile è ubicato. Qualche volta i condomini non vedono di buon occhio le case vacanza perché temono il via vai di gente estranea.

Cosa fare in questo caso?

Innanzitutto bisogna leggere il regolamento condominiale ed accertarsi che non sia espressamente vietata l’attività di casa vacanza e/o affitti brevi. Qualora ci fosse scritto, purtroppo non si può fare nulla in merito. Devi desistere! In caso contrario puoi chiedere il permesso agli altri condomini sperando in un loro SI unanime (beh, non ci sperare, al 99% diranno di no!), oppure iniziare l’attività nel miglior modo possibile evitando qualunque tipo di disagio agli altri condomini.

Se ti stai chiedendo se puoi fare questa attività anche senza il consenso degli altri (sempre regolamento condominiale permettendo), la risposta è SI!

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 22711 del 2017, per vietare un’attività di casa vacanza (o comunque di tipo ricettivo) in un condominio, come ti ho accennato poc’anzi, questo deve essere stato espresso chiaramente nel regolamento. Un’altra sentenza, la n. 24707 del 2014, ha stabilito che affittare per brevi periodi un appartamento non comporta cambiamenti nella destinazione d’uso dell’immobile. Ne consegue che puoi stare tranquillo dal punto di vista della regolarità. Certo, questo non necessariamente impedirà ai condomini di tentare di opporsi. Se lo faranno, vedrai che si concluderà a tuo favore (anche qui parlo per esperienza. Ci è già successo).

6. DOCUMENTAZIONE IN REGOLA

Dopo la questione condominio, il passo successivo è verificare lo stato del proprio immobile dal punto di vista delle certifiche. Il tuo impianto elettrico, ad esempio, è stato fatto a regola d’arte? Ci sono stati dei cambiamenti nell’immobile non comunicati al catasto? Inoltre hai un’assicurazione adeguata che tuteli i tuoi ospiti così come il tuo immobile? Tutto questo è importante saperlo prima per arrivare correttamente al passo n. 8.

7. NOME ED IDENTITA’

Se pensi di essere a posto con tutto quello di cui abbiamo parlato prima, allora puoi passare allo step successivo, molto piacevole, della scelta del nome per la tua casa vacanza. Il nome non può essere solo frutto della creatività. Deve avere un senso, identificarti in qualche modo poiché verrà utilizzato dagli ospiti che lo impareranno a memoria. Inoltre devi identificare delle caratteristiche uniche che ti distingueranno da tutti gli altri nella zona, in poche parole devi trovare la tua unicità. Non è facile, è un gran lavoro fatto di fantasia e allo stesso tempo di ragionamento.

8. BUROCRAZIA

Dopo il piacere del punto 7, ecco che siamo a quello meno divertente. Bisogna affrontare la burocrazia: comunicare con vari enti (comune, polizia), avviare la pratica di inizio attività della casa vacanza non imprenditoriale che prevede il possesso di firma digitale o spid e avere buona dimestichezza col computer.

Se non sei ferrato in questo ambito, ti consiglio vivamente di farti assistere da un consulente. Di queste pratiche noi ne facciamo decine all’anno, per noi è semplice ma per un proprietario che non sa nemmeno da dove cominciare può essere veramente una gran seccatura!

N.B.: L’attività di casa vacanza produce reddito per cui dovrai pagarci le tasse. Ciò significa che dovrai chiedere al tuo commercialista come dovrai muoverti dal punto di vista fiscale.

Se dopo aver letto il mio articolo sei ancora convinto di voler iniziare un’attività di casa vacanza, non ti rimane che contattarci per avere una consulenza specifica per tutti (o per alcuni) i passi necessari all’avvio. Qui puoi metterti in contatto con noi oppure seguirci su Facebook se ancora non sei convinto e vuoi reperire altre informazioni sul mondo extralberghiero.

Condividi il mio articolo con altri proprietari che conosci, li aiuterai a fugare i dubbi preliminari di chi si vuole approcciare all’attività ricettiva!

Alla prossima!